Umbau der Albert-Schweitzer-Schule: Keine Option?

Der Rat wird voraussichtlich an seinem Konzept für das Albert-Schweitzer-Gelände festhalten, nachdem in dem Areal zwischen Linden- und Kunibertstraße sowie der St. Konrad-Allee nach Schätzung der Verwaltung 120 Wohneinheiten entstehen werden.

Die Mitglieder des Stadtentwicklungsausschuss stimmten mehrheitlich am Mittwoch, 19.11. 2014, dem Vorschlag zu. Damit ist sehr wahrscheinlich, dass auch der Rat in seiner nächsten Sitzung dem Bebauungsplan sowie der Flächennutzungsplanänderung zustimmen wird.

Nicht einigen konnten sich die Mitglieder des Wohnungsbauförderungsausschuss dagegen über das Vermarktungskonzept. Die Grünen etwa bemängelten, dass nicht genügend sozialer Wohnraum festgeschrieben sei und forderten Nachbesserungen.

Unter anderem schlugen sie vor, die Baufläche WA3 vollständig der städtischen Wohnungsbaugesellschaft zu überlassen und auch die innovativen Wohnprojekte (etwa Mehrgenerationenwohnen) zu verpflichten die angestrebten 30% Sozialwohnungen einzuplanen.

Damit streiten die Ratsmitglieder künftig wahrscheinlich nur noch darüber, wer bauen darf. Ungeachtet der Sorge um die künftige Verfügbarkeit günstiger Wohnungen ging jedoch niemand darauf ein, dass laut dem Gegenkonzept von Norbert Hansmann bei einer Umnutzung der Bestandsgebäude deutlich niedrigere Mietpreise erreicht werden könnten.

Die Verwaltung glaubt ebenfalls nicht an die Machbarkeit einer solchen Umnutzung. Bauamtsleiter Peter Stuhlträger hielt eine schwungvolle Rede, um die Pläne und Kritikpunkte der Gegner der derzeit geplanten Bebauung zu entkräften
„Der Umbau ist möglich, aber lohnt er sich?“, fragte Stuhlträger zu Beginn seines Vortrags.

Aus seiner Sicht eine rhetorische Frage, denn in der Folge zählt er einige Gründe auf, die seiner Ansicht nach dagegen sprechen: Einer davon war, dass die Schule eben eine Schule und als solche für eine Wohnnutzung nicht geeignet sei, ein Umbau entsprechend teuer.

Das klingt plausibel, allerdings auch etwas pauschal. Um sich ein genaueres Bild zu machen hat HildensZukunft den Architekten des Alternativplans, Norbert Hansmann, gebeten zu den einzelnen Punkten Stellung zu nehmen.

Stuhlträgers Bedenken, dass das alte Gebäude und damit auch die gesamte Infrastruktur auf den Schulbetrieb ausgelegt sei und so nicht für den Wohnbetrieb geeignet, teilt Hansmann: „Davon gehe auch ich aus.“

Die Kosten der neuen Infrastruktur innerhalb des Gebäudes seien aber den Ausbaukosten zuzurechnen und schmälerten daher nicht die Aussage, dass sich durch die Umnutzung Rohbaukosten von etwa 1,1 Mio. Euro einsparen ließen.

Der Berechnung dieser Einsparungen liegt zu Grunde, dass das Gebäude derzeit einen Buchwert von 1,9 Mio. Euro hat. Hansmann hatte vorgeschlagen, jeweils die Klassenzimmer samt vorgelagertem Flur zu neuen Wohnräumen umzubauen.

Er wolle also einen geeigneten Rohbau herstellen, indem er einige Wände versetze, erklärte er gegenüber HildensZukunft. Diese Arbeiten kosteten rund 700.000 Euro. Blieben immer noch 1,1 Mio. Euro Rohbau-Restwert, der nicht abzuschreiben wäre.

Stuhlträger äußerte zudem Zweifel, dass der Umbau sich erfolgreich vermarkten ließe. In der Regel seien Altbestände mit Flair gefragt. „Ich will nicht behaupten, dass das Gebäude überhaupt keinen Charme habe, es hat aber den Charme der 50er Jahre“, sagte er.

Mit der Bemerkung erntete Stuhlträger einige Lacher, lag jedoch laut Hansmann vollkommen falsch: Der Behauptung, dass das Gebäude nach dem Umbau den Charme der 50er Jahre behalte, müsse widersprochen werden, so Hansmann. „Zumal die Schule in den 60er und 70er Jahren gebaut wurde.“

Auch die Bedenken bezüglich der Tragfähigkeit des Dachgeschosses kann Hansmann, der für das Land NRW lange Zeit in Umnutzungsprojekten tätig war, nicht nachvollziehen.

„Auch ein Dachboden lässt im Regelfall eine Nutzlast von 150 Kilogramm pro Quadratmeter zu. Dass ein Umbau im Dachbereich statisch möglich sei, hätte viele Hausbesitzer beim Ausbau ihrer Dachgeschosse zu Wohnräumen selbst erlebt.

Ein weiterer Streitpunkt ist der „Atombunker“, wie ihn die Kritiker nennen oder „Hausschutzraum“, wie er in der Verwaltungsvorlage genannt wird.

Während die Kritiker ein unkalkulierbares Risiko wittern, sollte der „Bunker“ im Falle des geplanten Tiefgaragenbaus abgerissen werden, sieht Stuhlträger gerade im vermeintlichen Zustand des „Schutzraumes“ ein Hindernis für die Weiternutzung.

Ebenso wie Stuhlträger hat Norbert Hansmann den Raum bisher nicht betreten. Ihm liegen jedoch, wie er selbst sagt, Fotos vor, nach denen der Raum einen intakten Eindruck machen, Schimmelbefall könne auch auftreten, wenn ein Raum nicht gelüftet werde.

Dagegen sei wegen des Baujahres der Gebäude damit zu rechnen, dass der Raum aus Bleibeton errichtet wurde, der in der Entsorgung extrem teuer sei. Wer Recht hat, wird sich wohl erst bei einer Raumbegehung klären lassen.

Gar nicht geäußert hat sich Stuhlträger zu dem Argument, dass der Verzicht auf einen Neubau Ressourcen schonen könnte. Ebenfalls hat er gar nicht erwähnt, dass die Kaltmiete laut Hansmann bei dem Umnutzungsmodell bei unter 6 Euro liegen könnte.

Dagegen deckelt die Verwaltung den im geförderten Wohnungsbau zu schaffenden Wohnraum bei8 Euro pro Quadratmeter. Das liegt Hansmann zufolge nur knapp unter dem marktüblichen Mietpreis für Neubauten von 8,15 Euro.

Bei den zum Teil geplanten Passivhäusern könnten die Mietpreise noch höher ausfallen. Hansmann rechnet dabei mit einer Kaltmiete von über 9,50 Euro.

Dass auch die Ratsmitglieder finanzielle Bauchschmerzen bei dem Projekt haben, wurde in der Sitzung klar. FDP, Allianz und die Grünen äußerten Bedenken, dass die Stadt mit einem Minus aus dem Projekt gehen könnte.

Und das, obwohl – zumindest mit der bestehenden Planung – nur ein geringer Teil Sozialwohnungen geplant sind und die Stadt hier immerhin ein „hoch attraktives Grundstück“ veräußern wird, wie es die Verwaltung in der Vergangenheit ausdrückte

Wer selbst nachrechnen will, kann die Planungen der Stadt hier einsehen.

Hier geht’s zum Originalbeitrag (Bitte anklicken!)